前回、マンションが売れずにやきもきした話をしました。およそ８ヶ月、その間は精神的にも金銭的にも負担となりました。早々に売れていたらかからなかったコストです。
直視するのが嫌で、今まで把握していなかったのですが。こうしたエントリを書くために整理してみよう、と。完全に個人メモです。
今回はそんな、マンションが売れないとかかってくる無駄費用についてまとめてみるお話。
固定資産税
まぁ、真っ先に思いつくと思います、固定資産税。土地、建物をお持ちの方にもれなくかかってくる日本国からのギフトです。
これを、売れない期間分負担しないといけません。ヤンメイの場合「８ヶ月で売れた」とお話していますが、それは売買契約を結べた、という意味て。売出しから契約までの期間が８ヶ月です。
実際に支払いが行われ、所有権の移転が行われるまでにはまだタイムラグがあります。今現在も持ち主はヤンメイなので、所有権が変わるまでは固定資産税も当然ヤンメイにかかってきますので、実際の負担は９ヶ月分です。
つまり、引っ越しと同時期に売れていれば、この９ヶ月分の固定資産税はなかった費用です。
管理費・修繕積立金
あとは管理費、修繕積立金ですね。これも自己所有のマンションに住んでいるとかならずかかってきます、。
もう住んでいない、ほぼ無関係の家にこれを払い続けるのって悲しくなります。もちろん、荒れないよう管理して下さるのはありがたいのですけどね。
これもまた、固定資産税と同じく９ヶ月分かかってきます。なかなかの負担です。
支払い利息
ちょっとこれはヤンメイ家の特殊事情です。
ヤンメイ達は新築にあたり、マンションの売却費も支払い計画に入れていました。マンションが売れたお金で新しい家のお金の一部を払う、ってことです。
だからね、売れないと払えないんだわ。
いや、もう、すでに住宅ローンの支払いは発生していて、月々お返ししていますよ。これは、それとは別枠なのです。本来、フェニックスホームさんにお支払いするべきお家の残金が、家が売れないと払えない。これは困りました。いや、フェニックスホームさんも困ったことでしょう。
そこで、フェニックスホームさんは残金に年利８％の利息を払うことで、売れるまでの支払いを待ってくれることに。ありがたい措置です。
ありがたいのか？８％高くね？という考えもあるかもれませんが、これはなかなかの温情措置だと思います。これ、銀行で借りると面倒なのですよ。売れたらすぐに返す短期の借り入れだとしても、抵当権を付けるのに司法書士費用がかかったり、銀行への手数料がかかったり。
利息だけを見ればもっと安い手段もあったかも知れませんが、その辺の手続き、手数料を省いて、利息負担だけで良いというのはそれなりにお得なお話なのです。
とは言え、売れていたら発生しない無駄な費用ですけどね…
これも、やはり残金に対して９ヶ月分の年利負担となりました。途中、事業資金を投入して少しは負担を減らしましたけど、それはそれで綱渡りです。
結局いくら損したのか？
当然、いつまでも売れないほどこの負担するお金は増えていくので、ヤンメイ、とっとと売りたい訳です。
上記のお金（固定資産税、管理費等、利息）を合計したところ、９ヶ月で¥1,047,762でした。まさかの100万円越え！いや、正直これは計算外の出費、痛かったなぁ。ちょっとした節約など無意味になるような金額です。
つまり、１ヶ月売れない時間が伸びる毎に毎月¥116,418を無駄に払っていた訳です。
これ大事な発想で。長期化しても売りたい値段で買ってくれる買主を待ち続けるか、コストを抑えるために短期決戦を目指してインパクトある値段にするか、こうした費用も考えて値段設定しないといけません。
もちろん、不動産売買はたった１人「ここがいい！この値段でいい！」という人がいれば相場と関係なく成立しちゃいますけどね。
結果論ですが、ヤンメイは半端に売れない金額でダラダラ売りに出しているより、この分値引きして早く売って、精神的にもスッキリさせさる方がはるかに得策に思えます。
もちろん、ヤンメイのように利息が発生しない人は税金と管理費くらいなので、そこまで大きな無駄にはならないでしょうけれど。そんな費用が発生せず、新しい家具とか、美味しい物にお金を払える方が有意義かと。
そんな、不動産売買は長期化すると心が折れてくるし、それでズルズル値下げするなら最初からバーンっと勝負する方が、色々無駄な費用が発生しないよ、という後悔のお話でした。
